Courtier en prêts immobiliers
Spécialiste du courtage sur Evreux et sa région
Un courtier en prêt immobilier? pourquoi faire ?
Le remboursement des prêts constitue souvent la charge la plus importante des dépenses du foyer. Il est donc important de bien le maîtriser. L'environnement de taux bas permettant aussi de renégocier vos prêts existants
Plusieurs frais sont associés au prêt ,
-Les frais de notaires
-le coût des intérêts
-le coût de l'assurance emprunteur
-les frais annexes (frais de dossier banque, frais de courtage )
-le frais des garanties
On voit sur cet exemple
l'importance de bien
négocier ses prêts .
Exemple sur 100 000 € sur 20 ans ,les frais de garantie, de banque et de courtage étant inclus au prêt, les frais de notaire ayant été retirés de la simulation.
Combien de banques seront sollicitées pour votre projet ?
Un bon courtier ne s'interdit aucune possibilité de financement et sollicitera autant de banques que nécessaire. Cela dit selon votre projet , le courtier va utiliser son expérience pour prioriser les banques sollicitées .
Quel est le travail du courtier en prêt immobilier ?
Le courtier immobilier cherche à bien comprendre vos objectifs et votre projet.
Il vous aide dans l'obtention et le montage et pour les conditions tarifaires de votre prêt.
Pour ce faire vous devez signer un mandat, un document qui l'autorise à contacter les banques à votre place, mais qui également vous engage sur les honoraires éventuels si la recherche de financement est réussie.
Vous aurez à fournir des documents nombreux il faut être réactif car les banques veulent un dossier complet pour travailler.
Une fois le dossier complet, il démarche les banques et assurances pour vous à la recherche de la meilleure proposition, puis vous la soumet afin de valider votre accord.
Rien ne vous oblige à choisir l'assurance emprunteur de votre banque. Il est de plus en plus courant d'opter pour une délégation d'assurance.
Les autres points a vérifier sont les conditions de remboursement anticipé , certaine banque offre la possibilité de vous exonérer des frais de pénalités, d'autres non...
Ces couts sont rarement évoqués lors de la demande du prêt et pourtant ne sont pas négligeables.
Faire appel à un courtier immobilier est une possibilité pour vous simplifier les négociations de tous ces aspects
Les garanties de votre prêt?
La banque va demander des garanties pour vous octroyer un prêt.
1/ Les organismes de caution.
La garantie peut être un organisme de caution, les plus courants sont crédit logement et Camca, C'est un organisme qui va se porter caution pour vous en contrepartie d'une cotisation .
Les cotisations de l'ensemble des adhérent vont constituer une réserve s'agit d'une mutualisation des risques à l'image des assurances.
Son octroi est simple, ne nécessitant pas de lourdes démarches et le coût comparable aux autres possibilité de garanties. De plus il n'y a pas de frais de levé de garantie .
Le coût de la garantie va dépendre du montant emprunté (environ 1,2% du montant)
En ce qui concerne crédit logement une partie de la cotisation est reversé à l'emprunteur en fin de prêt sous réserve que les remboursements se soit toujours bien effectués.
En cas de défaillance de l'emprunteur c'est l'organisme de caution qui va payer la banque .
Il va ensuite se rapprocher de l'emprunteur pour se faire payer . La priorité sera donné au dialogue et aux solutions à l'amiable. A défaut de solution amiable, l'organisme de caution engage, à l'encontre de l'emprunteur, les actions de recouvrement judiciaires des sommes dues.
2/ Les garanties réelles .
Le Privilège Prêteur de Deniers (PPD) : elle est réservée à la garantie de biens existants, valable pour les terrains également .Il permet à la banque, non remboursée par l'emprunteur, de faire vendre le bien pour être payée sur son prix. Les frais en ppd étant moins élevé que pour l’hypothèque .
L'hypothèque : elle s'applique aux biens neufs (Vente en Etat Futur d'Achèvement ou construction), aux rachats de crédits, aux travaux. Ce qui n'est pas matériel au moment de la souscription du prêt .
Le ppd et l’hypothèque sont des actes notariés avec des coûts associés . De plus la levée d’hypothèque est aussi accompagné de frais.
?
Le nantissement .il s'agit de "réserver" une assurance vie ,des titres ou même un fonds de commerce au profit de la banque en cas de défaut de paiement .
Les frais de dossier banque
C'est assez simple, la banque prend des frais pour l'édition des offres de prêt. Ces frais ne sont du qu'au déblocage des fonds. Cela peut aller de zéro (rare) à 1500 € pour les plus gourmand. On peut estimer 800€ en moyenne .
L'assurance emprunteur
On peut l'exprimer en taux afin de pouvoir le comparer au taux du crédit .
Selon le profil ( age, état de santé, fumeur ou non ...) vous pouvez compter entre 0,11% et 0,4% voir 1 % pour les plus difficilement assurable. Un courtier en prêt immobilier vous cherchera aussi les meilleures conditions d'assurance .
Les garanties classique sont décès, invalidité, et arrêt de travail .
Pour les investissement locatif il est souvent accepté de ne prendre que le décès .
En savoir plus sur l'assurance emprunteur
Rien ne vous oblige à choisir l'assurance emprunteur de votre banque. Il est de plus en plus courant d'opter pour une délégation d'assurance.
Les frais de courtage
Si vous passez par un courtier en crédit immobilier , il facture des honoraires sauf quelques courtiers en ligne mais qui ne travaillent qu'avec les banques qui vont le rémunérer . L'indépendance du courtier dans ses choix est alors contestable .
Les frais seront en fonction de la complexité du dossier, dans une moyenne de 1500 € .
Mais celui ci va présenter votre dossier à plusieurs banque et assurance afin d’obtenir le meilleur financement . Ces honoraires seront vite rentabiliser .
Les autres points a vérifier sont les conditions de remboursement anticipé , certaine banque offre la possibilité de vous exonérer des frais de pénalités, d'autres non...
La négociation de votre assurance emprunteur
L'assurance emprunteur, représente un coût énorme pour votre projet immobilier, elle couvre plusieurs type de risques : Le décès , l'invalidité , la perte total et irréversible d'autonomie (PTIA) , la perte d'emploi . Pour des projets locatifs la garantie décès peut convenir pour les obtenir un accord banque, pour un achat classique la banque demandera une garantie complète.
Vous pouvez vous assurer à 100% ou moins selon votre profil et sensibilité à l'assurance.
Pour un couple avec des revenus équivalent, vous pouvez demandez un taux de 50% chacun , au contraire si l'un des deux gagne beaucoup plus que l'autre, il faudra que son taux d'assurance soit plus élevé afin de protéger suffisamment le second.
Le courtier immobilier peut et doit vous aider pour le choix de cette assurance, bien sur la banque va demande de souscrire à sa propre assurance emprunteur dite assurance groupe. Son coût est bien souvent plus élevé mais les assurances emprunteurs banques ont aussi leur avantages notamment de la souplesse d'utilisation . Contrairement à la plupart des assurances délégués, vous n'avez pas d'obligation à déclarer un changement de profession ou d'habitude de vie (cigarette) . Plus d'info ici
Pourquoi mon prêt est refusé à cause du taux d'usure?
Le taux d'usure : définition
Le taux d'usure est un taux au delà du quel un prêt ne peux plus être accordé par les organismes financiers.
Il est défini en fonction de la moyenne des taux accordés , et mis à jour à chaque les trimestres.
Son but étant de protéger le consommateur mais il peut aussi être un obstacle insurmontable à l'acceptation de votre prêt.
Imaginons qu'une banque vous accorde un prêt à 2,5% mais que le taux d'usure est à 2,3%, votre prêt sera refusé car au dessus du taux d'usure. Vous me direz, il suffit que la banque baisse le taux, sauf que la banque défini un taux au mois ou vous fait la demande de prêt en fonction du coût de l'argent or le taux d'usure est sur le trimestre précèdent. Il suffit d'avoir une remonté des taux assez important sur une petite période pour bloquer votre prêt.
Quels frais rentrent dans le taux d'usure?
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Les frais de dossier ;
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Les frais payés ou dus à des intermédiaires(frais de courtage et d'agent immobilier)
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Les coûts d'assurances (assurance emprunteur)
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Les coûts des garanties obligatoires ;
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Les frais d'ouverture et de tenue d'un compte
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Le coût de l'évaluation du bien immobilier, hors frais d'enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier. »
Quel est le taux d'usure en vigueur (les taux d'usure pour être plus exact) ?
Vous pouvez le retrouver sur le site de la banque de France . ICI
Il existe plusieurs taux en fonction du type de crédit ( immo ou conso) et fonction de la durée , Moins de 10 ans , entre 10 et 20 ans et delà de 20 ans pour les prêts immo.
Quelles solutions lorsqu'un taux d'usure bloque?
Si vous êtes pas loin du taux d'usure vous pouvez chercher une solutions en diminuant les frais ou/et en allongeant la durée du prêt .
Vous devez travailler sur l'ensemble des frais ( Frais de dossier, coûts des assurances,
les frais de garanties dans quelques rares cas, les frais des intermédiaires)
Le PTZ , prêt à taux zéro
le PTZ, pour qui pour quoi?
Le prêt à taux zéro vous permet de financer une partie de l'achat ou de la construction de votre future résidence principale.
Pour y avoir droit, il ne faut pas dépasser un montant de revenus maximum.
Il ne faut pas non plus avoir été propriétaire de son domicile durant les 2 années précédant le prêt.
Le montant dépend de la zone où se situe votre futur logement.
Bien sur il est souvent accompagné d'un prêt classique .
Il n'est pas exonéré de l'assurance emprunteur! ce n'est déjà plus tout à fait un prêt gratuit!
De plus au vue de taux actuel et de la complexité de montage (documents réglementaires) son intérêt diminue .
Vous trouverez sur le site du gouvernement les plafonds de ressources en fonction de votre ménage ; https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10871