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Les scpi , financer les scpi à l'aide d'un courtier

  • Scpi ,  solution d'investissement miracle ?

  • Le démembrement de la SCPI

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SCPI : Société Civile de Placement Immobilier , c'est une société d'acquisition et gestion de bâtiment immobilier. Certaines sont à dominance sur les bureaux, d'autre sur les bâtiments de luxe..

Les placements en SCPI ont un énorme avantage, ils sont finançables à crédit . Y compris par le crédit consommation pour les "petits" montants. 

Concrètement vous pouvez demander un financement de 20 000€ afin d'investir sur une SCPI . Pour financer des montants supérieur à 50 000€ vous avez intérêt à passer par un crédit immobilier .

Où trouver votre SCPI ?

Toutes les banques "traditionnelles "proposent des SCPI, et proposent  leur financement par un crédit, cependant il est rare que les conseillers en parlent, parfois par méconnaissance ou par manque de temps tout simplement pourtant il s'agit d'un produit très demandé.

Les SCPI sont souvent présentés pas les conseiller en patrimoine.

L'avantage de faire la démarche auprès d'une banque et qu'il auront plus de facilité à vous proposer un financement à crédit et cela vous assure également une certaine sécurité.

Par contre les inconvénients sont les frais de la banque mais surtout que vous serez limités par les SCPI que propose la banque. Si la SCPI qui vous intéresse n'est pas commercialisé par votre banque, vous devrez soit passer par un gestionnaire de patrimoine, soit faire la souscription en direct, ce qui en soit n'est pas si compliqué. De plus pour financer vos scpi par un crédit la banque ne faire peut être pas beaucoup d'effort sur le taux du crédit notamment avec l'argument que les intérêts sont déductibles

Pour un accompagnement plus personnel vous pouvez me contacter par mail ou par le formulaire. Pour ma part je travaille avec le réseau INOVEA pour le choix des SCPI

ou trouver votre scpi?

Comment choisir sa scpi ?

La première chose a connaitre est votre profil d'investisseur. Ce sera le travail de votre conseiller, ou de vous même si vous faite la souscription vous même. En fonction de votre profil plus ou moins sécuritaire, vous aurez un choix de SCPI correspondant à votre profil.

Les points important sont bien sur:

-la rentabilité

-la ou les zones géographique

-la fiscalité appliquée

-les frais

-l'ancienneté de la SCPI

-les noms des dirigeants et la politique prévue pour la gestion de la scpi

En ce qui concerne la liquidité et donc la facilité de revendre ses parts il faut distinguer :

- les scpi à capital variable

Le rachat des parts est effectué auprès de la SCPI directement. La valeur de retrait est connue par avance. Les demandes sont compensées par les nouvelles souscriptions. Si elles sont insuffisantes, la SCPI assure les retraits sur ses liquidités, voire par la cession d’actifs immobiliers

- les scpi à capital fixes

Cession à d’autres investisseurs par l’intermédiaire d’un marché secondaire organisé par la Société de Gestion. Les confrontations ont lieu à fréquence régulière (mensuelle ou hebdomadaire selon les SCPI).

Carte de visite de la scpi

Rentabilité 

Selon les marchés immobilier. Entre 4 et 6 % pour leur majorité en 2019

Plafond de versement

Aucun 

Spécificité

Il est intéressant d’acquérir des parts de SCPI via crédit, car les intérêts du crédits sont intégralement déductibles des loyers .

Pour la fiscalité , c'est assez complexe , les revenus du locatif sont assimilés à des revenus locatifs donc à déclarer aux impôts via la 2044 .

https://www.impots.gouv.fr/portail/formulaire/2044/declaration-des-revenus-fonciers

Les revenus  financiers  sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers et imposables au titre de l’impôt sur le revenu et de la CSG CRDS.

Les frais sont de l'ordre de 8 à 10 % à l'acquisition donc  , il s'agit de placement long terme.

Les SCPI sont plus ou moins liquide (revendable) selon la scpi . C'est un pont à prendre en compte avant d'acheter. 

Financer avec un crédit ses SCPI.
A titre de simulation

Exemple pour 100 000€ de SCPI

Performance retenu : 5%

Financement par 50 000€ de crédit à 2% sur 20 ans , soit environ 80€ d’intérêt par mois (dégressif) .

+ 50 000€ d'apport personnel.

Capital investi en tenant compte de 8 % de frais

92 0000€ 

Soit 383€ de revenu estimé par mois

Donc fiscalité sur 383 -80 soit 303€ revenu locatif au titre des revenus foncier .

Mensualité du prêt (hors assurance ) 253€  .

Balance positive de 130€ / mois

Revenue de loyer estimé à 20 ans = 130*12*20 = 31 200

+ 92 000 de part de scpi soit 123 200€

En comparaison avec 50 000 de SCPI sans financement 

Performance retenu : 5%

Capital investi en tenant compte de 8 % de frais

46 0000€ 

Soit 191€ de revenu estimé par mois

Mais fiscalité sur 191€ de revenu foncier.

Revenu de loyer estimé à 20 ans = 191*12*20 = 45 840 €   

Plus 46 000€ de part de scpi soit 91 840 €

Ceci ne reste qu'une simulation dans le but de montrer l’intérêt de financer les SCPI à crédits .

Comment chosir sa scpi

Financer la souscription de SCPI à l'aide d'un courtier

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Faire financer la souscription de vos SCPI n'est pas une chose évidente, vous pouvez le faire assez facilement par un crédit consommation , pour cela vous pouvez nous contacter, mais l'Ideal étant de faire financer par un prêt immobilier, le taux étant souvent moins élevé.

 

Votre meilleur allié sera votre banque pour demander le financement des vos SCPI,  la difficulté étant que la banque va vouloir vous faire un financement sur les SCPI qu'elle commercialise , ce qui semble logique si on se place du coté de la banque.

Mais banque ne commercialise surement pas la SCPI qui vous intéresse et peut pas aux même conditions. Donc ce n'est pas gagné. Si votre banque vous pose problème, ne pas hésiter a demander l'aide d'un courtier qui présentera votre demande de financement aux autres banques et partenaires tout en respectant votre choix de SCPI

Financer SCPI Courtier

La fiscalité des SCPI

D'autre paramètres sont à prendre en compte notamment la fiscalité sur les plus value à la revente . Un expert financier est recommandé pour ce type de montage notamment pour les montants importants . Il est a noter que financer ses SCPI à l'aide d'un crédit offre des avantages sur la fiscalité.

On rentre dans le dur, quelle est la fiscalité de votre investissement en part de scpi?

Les informations suivantes sont a jour au 04-08-2022, nous ne pouvons mettre a jour le site et notamment les parties sur la fiscalité en temps réels, c'est pourquoi nous recommandons de solliciter des experts.

Il faut distinguer

la fiscalité des SCPI sur les plus-values ( a la vente de vos scpi) ,

la fiscalité des SCPI sur le revenu locatif ( foncier)

la fiscalité des SCPI sur les revenus financiers

  • Fiscalité des scpi sur les plus values

 

Il faut savoir que Les plus-values sont exonérées au bout de la 22ème année de détention.

Il y a un  barème d’abattements dégressif

 6 % par an entre la 6ème et la 21ème année

 4 % pour la 22ème année de détention.

 

+ Les prélèvements sociaux (17,2 %) sont totalement exonérés après 30 années de détention.

Avant cette date, il y a aussi un abattement :

 1,65 % pour chaque année de détention à partir de la 6ème année et jusqu’à la 21ème,

 1,60 % pour la 22ème année de détention

 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème année jusqu’à la 30ème.

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La fiscalité sur les plus value hors France

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Cas des SCPI possédant des immeubles à l’étranger

 

Comme chaque pays possède sa fiscalité, pourquoi ne pas chercher une fiscalité plus attractive dans d'autre pays, On entend souvent parler de l'Allemagne notamment

Dans ce cas la SCPI reste domicilié en France mais détient une partie des biens immobilier à l'étranger

La plupart des conventions fiscales conclues avec la France prévoient l’imposition des revenus dans le pays de localisation des immeubles, sans double imposition.

 

Les revenus doivent cependant faire l’objet d’une déclaration en France.

Dans ce cas, il n’y a pas de crédit d’impôts sur les intérêts d’emprunt en cas de souscription à crédit.

la fiscalité des SCPI sur le revenu locatif ( foncier)

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Le revenu locatif est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux, au même titre qu’un investissement immobilier classique. En cas de souscription à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

la fiscalité des SCPI sur les revenus financiers

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La SCPI est un produit de gestion de patrimoine et elle détient généralement des liquidités qui ne sont pas encore immobilisé dans l'achat d'un bien immobilier. Les fonds sont présent pour couvrir l'éventualité  ou un des souscripteurs souhaite vendre ses parts. En attendant, les fonds qui sont placées et génèrent des revenus financiers.

Ces revenus constituent une part faible du revenu global distribué aux associés. Ils sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et supportent un prélèvement à la source obligatoire à titre d’acompte

Optimiser la fiscalité sur vos SCPI, le démembrement

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Le démembrement: Il faut savoir que la propriété immobilière se divise en deux partie , la nue propriété et l'usufruit, c'est la réunion classique de ces deux partie qui constitue la propriété.

Vous pouvez "démembrer "vos SCPI pour optimiser la fiscalité, 

  1. La nue-propriété s’adresse aux personnes souhaitant des revenus différés, sans fiscalité pendant la période de démembrement.

  2. La SCPI à crédit permet de déduire les intérêts d’emprunt.

  3. Les SCPI souscrites dans l’assurance-vie apportent des avantages fiscaux sur les revenus et la transmission. Connaitre notre avis sur les avantages de l'assurance vie

Besoin de conseil pour les scpi ? 

Fiscalité scpi

Financer les SCPI fiscales à crédit à l'aide d'un courtier

Financer une SCPI DENORMANDIE à crédit à l'aide d'un courtier

La scpi DENORMANDIE, est une SCPI dite fiscale, il s'agit donc d'obtenir une réduction d'impôt par votre investissement. Le principe reste le même, vous investissez dans la pierre via une société. Pour la SCPI DENORMANDIE, le but et la rénovation dans l'ancien dans certaines villes du programme national ACTION Cœur de Ville  pour améliorer l'habitat . 

Pour les SCPI Fiscales le délai de livraison est plus long , car dans un premier la SCPI doit collecter des fonds auprès de plusieurs souscripteurs, donc un délai de12 à 18 mois est à prévoir entre votre souscription et l'acquisition effective des biens par la SCPI.

La réduction d’impôt sur le revenu:  21% du montant investi, étalée sur 12 années:  2% les 9 premières années et 1% les 3 années restantes.
Cet avantage fiscal démarre l’année de la souscription.

Il existe des plafonds au montant de l'investissement et au montant de la réduction d'impôt

La rentabilité : Cela reste aux alentours de 4% , mais comme le produit existe depuis 2018 seulement , nous n'avons pas beaucoup d'historique.

Financer ses SCPI DENORMANDIE à crédit à l'aide d'un courtier : Comme pour les autres SCPI vous pouvez financer les SCPI DENOMRANDIE à l'aide d'un crédit et en étant accompagné par un courtier. 

 

SCPI PINEL à crédit à l'aide d'un courtier

SCPI MALRAUX à crédit à l'aide d'un courtier

SCPI de Déficit Foncier à crédit à l'aide d'un courtier

scpi DENORMANDIE
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