Comment calculer votre capacité d'emprunt pour un investissement locatif ?

L' achat d'un bien immobilier en vue de le louer est un investissement qui peut être très rentable. Cependant, pour mettre toutes les chances de votre côté, il est essentiel de bien préparer votre projet et de connaître précisément votre capacité d'emprunt. Il s'agit de la somme maximale que vous pouvez emprunter auprès d'une banque pour financer votre projet immobilier.

Comment se calcule cette capacité d'emprunt ? Quels sont les éléments à prendre en compte ? Voici un guide complet pour vous aider à y voir plus clair.

Les revenus pris en compte

Pour calculer votre capacité d'emprunt, la banque va dans un premier temps examiner vos revenus. Cela inclut bien sûr vos revenus professionnels (salaires, primes, revenus d'activité non-salariée, etc.), mais aussi d'autres types de revenus comme les rentes, les pensions, les allocations familiales, et bien sûr les revenus locatifs si vous possédez déjà des biens immobiliers locatifs.

Cependant, les banques ne prennent pas toujours en compte 100% de ces revenus. Par exemple, elles peuvent ne considérer que 70% de vos revenus locatifs, pour tenir compte du risque de vacance locative ou de loyers impayés.

Les charges et le taux d'endettement

Outre vos revenus, la banque va également examiner vos charges actuelles pour déterminer votre capacité d'emprunt. Cela inclut vos autres emprunts en cours (crédit immobilier, crédit à la consommation, prêt étudiant, etc.), mais aussi vos charges fixes comme le loyer si vous êtes locataire, les pensions alimentaires que vous versez, etc.

Une fois vos revenus et charges connus, la banque va calculer votre taux d'endettement. Il s'agit du rapport entre vos charges et vos revenus. La règle généralement appliquée est que ce taux ne doit pas dépasser 33%, mais il peut y avoir des exceptions en fonction de votre profil et de votre reste à vivre.

Le reste à vivre

Le reste à vivre est le montant qui vous reste chaque mois après avoir payé toutes vos charges fixes. Il s'agit d'un élément clé pour les banques, car il leur permet de s'assurer que vous aurez suffisamment d'argent pour vivre correctement et faire face à d'éventuels imprévus même après avoir remboursé votre emprunt.

Pour calculer votre reste à vivre, la banque va donc soustraire à vos revenus l'ensemble de vos charges, y compris les remboursements de l'emprunt que vous envisagez de contracter.

Les simulateurs de capacité d'emprunt

Pour vous aider à estimer votre capacité d'emprunt, vous pouvez utiliser des simulateurs en ligne. Ces outils prennent en compte l'ensemble des éléments précédemment cités (revenus, charges, taux d'endettement, reste à vivre) et vous donnent une estimation de la somme que vous pouvez emprunter.

Vous pouvez trouver de tels simulateurs sur les sites de nombreuses banques ou de courtiers en crédit immobilier. Voici un exemple de calcul pour une meilleure compréhension :

Imaginons que vous gagnez 4000€ par mois et que vous n'avez pas de charges fixes majeures, votre taux d'endettement maximal autorisé est donc de 33%, ce qui correspond à des remboursements mensuels de prêt immobilier de 4000 * 33/100 = 1320€.

Maintenant, supposons que le taux d'intérêt de votre prêt soit de 3,5% et que vous voulez emprunter sur une durée de 20 ans. Là encore, vous pouvez utiliser un simulateur en ligne pour estimer le montant maximum que vous pouvez emprunter avec ces conditions.

Dans ce cas, le calcul donne un montant maximal d'emprunt d'environ 228 000€. Notez cependant que ce montant peut varier en fonction des autres critères de l'analyse de la banque, notamment votre apport personnel, votre situation professionnelle et votre âge.

Quelques conseils supplémentaires

Pour optimiser votre capacité d'emprunt, il peut être utile de prévoir un apport personnel. Cet apport peut être constitué par vos économies, mais aussi par des donations, des héritages, la vente d'un bien, etc. Un apport important peut vous permettre d'emprunter davantage, mais aussi

d'obtenir un meilleur taux d'intérêt.

Par ailleurs, il est recommandé de soigner votre profil emprunteur. Cela passe par une situation professionnelle stable (être en CDI, par exemple), une gestion saine de vos finances (pas de découvert, pas d'incident de remboursement, etc.), un âge pas trop avancé (les banques sont souvent réticentes à prêter au-delà d'un certain âge, même si la loi ne fixe pas de limite), etc.

Enfin, n'hésitez pas à faire jouer la concurrence entre les banques. Chaque banque a sa propre politique en matière de prêt immobilier, et il est tout à fait possible que l'une d'entre elles vous propose une meilleure offre que les autres. Vous pouvez faire cela seul, ou faire appel à un courtier

en crédit immobilier, qui pourra vous aider à obtenir les meilleures conditions de prêt.

Chercher un financement est trop complexe ? Des solutions existent

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En conclusion, calculer votre capacité d'emprunt est une étape cruciale dans la préparation de votre projet d'investiss

ement locatif. Il est recommandé de le faire le plus tôt possible, afin de pouvoir définir un budget réaliste et adapté à votre situation. Cela vous permettra également d'aborder plus sereinement les démarches suivantes, comme la recherche du bien à acheter et la négociation du prêt.