Courtier en prêts immobiliers , le problème du taux d'usure.
Le taux d'usure
Le taux d'usure, définition et les solutions pour faire passer votre prêt
Définition du taux d'usure
Le taux d'usure est un taux au delà du quel un prêt ne peux plus être accordé par les organismes financiers.
Il est défini en fonction de la moyenne des taux accordés , et mis à jour à chaque les trimestres. Son but initial étant de protéger le consommateur mais il peut aussi être un obstacle insurmontable à l'acceptation de votre prêt. Notamment pour les plus de 50 ans
Quels frais composent dans le taux d'usure ?
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Les frais de dossier ;
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Les frais payés ou dus à des intermédiaires(frais de courtage et d'agent immobilier)
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Les coûts d'assurances (assurance emprunteur)
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Les coûts des garanties obligatoires ;
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Les frais d'ouverture et de tenue d'un compte
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Le coût de l'évaluation du bien immobilier, hors frais d'enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier. »
Votre prêt est refusé à cause du taux d'usure?
Imaginons qu'une banque vous accorde un prêt à 2,5% mais que le taux d'usure est à 2,3%, votre prêt sera refusé car au dessus du taux d'usure.
Vous me direz, il suffit que la banque baisse le taux, sauf que la banque défini un taux au mois ou vous fait la demande de prêt en fonction du coût de l'argent or le taux d'usure est sur le trimestre précèdent.
Il suffit d'avoir une remonté des taux assez important sur une petite période pour bloquer votre prêt.
Le point le plus fréquent est si vous avez un coût important de votre prêt lié à l'assurance emprunteur.
Pour des jeunes vous trouverez des assurance emprunteur à 0,2% voir moins, par contre après 50 ans on arrive souvent à 0,6% voir rapidement 1% , avec le cumul des autres coûts, on arrive très rapidement au taux d'usure.
Quel est le taux d'usure en vigueur
Quel est le taux d'usure en vigueur (les taux d'usure pour être plus exact) ?
Vous pouvez le retrouver sur le site de la banque de France .
Il existe plusieurs taux en fonction du type de crédit ( immo ou conso) en fonction de la durée ,
Moins de 10 ans , entre 10 et 20 ans et delà de 20 ans .
Il y a aussi un taux pour les personnes moral , les SCI
Pour trouver une solution il faut déjà connaitre le taux a atteindre.
Les solutions lorsqu'un taux d'usure bloque votre prêt
Quelles solutions lorsqu'un taux d'usure bloque?
Logiquement la solution est dans les frais qui composent le taux.
Il faut généralement, activer tout les leviers c'est à dire:
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Retravailler le taux du prêt
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diminuer le coût de l'assurance, soit avec une délégation d'assurance (certaine banque le proposent d'elles même
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Diminuer la quotité , au lieu d'être assuré à 100 % sur chaque tête, vous pouvez passer à 75 % voir 50 %
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Diminuer certaine garantie de l'assurance, avoir avec la banque si certaine garantie peuvent être modifié par exemple la prise en charge en cas d’arrêt de travail . Au lieu d'une prise en charge au bout de 90 jours, la demander à 180 jours.
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Augmenter la duré de votre prêt, notamment par rapport au seuil des taux d'usure en fonction de la durée.
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Si vous passer par un courtier, faire sortir les frais de courtage du montage .
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Essayer de supprimer les frais de dossier de la banque
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Voir si il existe une garantie moins chère, le crédit mutuel par exemple peut vous aider sur ce point. Pour les fonctionnaires la CASDEN également est une solution.
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autre solution... attendre une hypothétique hausse du taux d'usure car il est réévalué chaque trimestre et meme tout les mois depuis fevrier 2023.
L'aide d'un courtier est souvent utile dans ce cas