Les scpi , la solution miracle?

Une SCPI ,société civile de placement immobilier , est une société d'acquisition et gestion de bâtiment immobilier. Certaines sont à dominance sur les bureaux, d'autre sur les bâtiments de luxe..

Les placements en SCPI ont un énorme avantage, ils sont finançables par le crédit . Y compris par le crédit consommation pour les "petits" montants.

Concrètement vous pouvez demander un crédit de 20 000€ afin d'investir sur une SCPI . Pour des montants supérieur à 50 000€ vous avez intérêt à passer par un crédit immobilier .

SCPI

Rentabilité

Selon les marchés immobilier. Entre 4 et 6 % pour leur majorité en 2019

Plafond de versement

Aucun

Spécificité

Il est intéressant d’acquérir des parts de SCPI via crédit, car les intérêts du crédits sont intégralement déductibles des loyers .

Pour la fiscalité , c'est assez complexe , les revenus du locatif sont assimilés à des revenus locatifs donc à déclarer aux impôts via la 2044 .

https://www.impots.gouv.fr/portail/formulaire/2044/declaration-des-revenus-fonciers

Les revenus financiers sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers et imposables au titre de l’impôt sur le revenu et de la CSG CRDS.

Les frais sont de l'ordre de 8 à 10 % à l'acquisition donc , il s'agit de placement long terme.

Les SCPI sont plus ou moins liquide (revendable) selon la scpi . C'est un pont à prendre en compte avant d'acheter.

D'autre paramètres sont à prendre en compte notamment la fiscalité sur les plus value à la revente . Un expert financier est recommandé pour ce type de montage .

L'achat à crédit de SCPI.

A titre de simulation

Exemple pour 100 000€ de SCPI

Performance retenu : 5%

Financement par 50 000€ de crédit à 2% sur 20 ans , soit environ 80€ d’intérêt par mois (dégressif) .

+ 50 000€ d'apport personnel.

Capital investi en tenant compte de 8 % de frais

92 0000€

Soit 383€ de revenu estimé par mois

Donc fiscalité sur 383 -80 soit 303€ revenu locatif au titre des revenus foncier .

Mensualité du prêt (hors assurance ) 253€ .

Balance positive de 130€ / mois

Revenue de loyer estimé à 20 ans = 130*12*20 = 31 200

+ 92 000 de part de scpi soit 123 200€

En comparaison avec 50 000 de SCPI sans financement

Performance retenu : 5%

Capital investi en tenant compte de 8 % de frais

46 0000€

Soit 191€ de revenu estimé par mois

Mais fiscalité sur 191€ de revenu foncier.

Revenu de loyer estimé à 20 ans = 191*12*20 = 45 840 €

Plus 46 000€ de part de scpi soit 91 840 €

Ceci ne reste qu'une simulation dans le but de montrer l’intérêt de financer les SCPI à crédits .

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