Courtier en prêts immobiliers , le problème du taux d'usure.

Le taux d'usure

  • Définition du taux d'usure .

  • Votre prêt est refusé à cause du taux d'usure . Pourquoi?

  • Quelles solutions pour le taux d'usure ?

Mon prêt est refusé à cause du taux d'usure

Définition du taux d'usure

Pour faire simple, le taux d'usure ,  est un taux règlementaire au delà du quel un prêt ( on s'intéresse ici aux prêts immobiliers mais il existe aussi un taux d'usure pour les prêts consommations )  ne peux plus être accordé par les organismes financiers et les banques?

Le taux d'usure est défini en fonction de la moyenne des taux accordés sur le trimestre précèdent  , le taux d'usure es donc mis à jour à chaque les trimestres. Son but initial étant de protéger le consommateur mais le taux d'usure peut aussi être un obstacle insurmontable à l'acceptation de votre prêt.  Notamment pour les plus de 50 ans car comme nous allons le voir le cout de l'assurance rentre dans  la composition du  taux d'usure.

Quels frais composent dans le taux d'usure ?

  • Les frais de dossier ;

  • Les frais payés ou dus à des intermédiaires(frais de courtage et d'agent immobilier)

  • Les coûts d'assurances (assurance emprunteur)

  • Les coûts des garanties obligatoires ;

  • Les frais d'ouverture et de tenue d'un compte

  • Le coût de l'évaluation du bien immobilier, hors frais d'enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier. »

Quel est le taux d'usure en vigueur ? 

Quel est le taux d'usure en vigueur (les taux d'usure pour être plus exact) ?

Vous pouvez le retrouver sur le site de la banque de France .

Il existe plusieurs taux en fonction du type de crédit ( immo ou conso) en fonction de la durée ,

Moins de 10 ans , entre 10 et 20 ans et delà de 20 ans .

Il y a aussi un taux pour les personnes moral , les SCI

Pour trouver une solution il faut déjà connaitre le taux a atteidnre.

Comment faire si votre prêt est refusé à cause du taux d'usure ?

La première chose à faire est de connaître le taux d'usure en vigueur, et de savoir si vous en êtes loin.

 

Imaginons qu'une banque vous accorde un prêt à 2,5% mais que le taux d'usure est à 2,3%, votre prêt sera refusé car au dessus du taux d'usure.

Vous me direz, il suffit que la banque baisse le taux,  sauf que la banque défini un taux au mois ou vous faite la demande de prêt en fonction du coût de l'argent or le taux d'usure est sur le trimestre précèdent.

La banque doit aussi gagner de l'argent.. hé oui.. donc elle ne pourra pas baisser son taux de crédit si cela lui fit perdre de l'argent.

Il suffit d'avoir une remonté des taux assez important sur une petite période pour bloquer votre prêt. 

Le point le plus fréquent  à travailler pour vous sortir de ce mauvais pas est l'assurance emprunteur en demandant une délégation d'assurance afin de trouver une assurance moins chère. 

Pour des jeunes vous trouverez des assurance emprunteur à 0,2% voir moins, par contre après 50 ans on arrive souvent à 0,6%  voir rapidement 1% , avec le cumul des autres coûts,  on arrive très rapidement au taux d'usure. 

Les solutions lorsqu'un taux d'usure bloque votre prêt

Quelles solutions lorsqu'un taux d'usure bloque?

Logiquement la solution est dans les frais qui composent le taux. 

Il faut généralement, activer tout les leviers c'est à dire:

  • Retravailler le taux du prêt

  • diminuer le coût de l'assurance, soit avec une délégation d'assurance (certaine banque le proposent d'elles même

  • Diminuer la quotité , au lieu d'être assuré à 100 % sur chaque tête, vous pouvez passer à 75 % voir 50 %

  • Diminuer certaine garantie de l'assurance, avoir avec la banque si certaine garantie peuvent être modifié par exemple la prise en charge en cas d’arrêt de travail . Au lieu d'une prise en charge au bout de 90 jours, la demander à 180 jours. 

  • Augmenter la duré de votre prêt, notamment par rapport au seuil des taux d'usure en fonction de la durée. 

  • Si vous passer par un courtier, faire sortir les frais de courtage du montage .

  • Essayer de supprimer les frais de dossier de la banque

  • Voir si il existe une garantie moins chère, le crédit mutuel par exemple peut vous aider sur ce point. Pour les fonctionnaires la CASDEN également est une solution.

  • autre solution... attendre une hypothétique hausse du taux d'usure car il est réévalué chaque trimestre.

Dernière solution attendre. Assez risqué mais si vous n'avez plus aucune solution,  le taux d'usure étant réévalué à chaque trimestre avec un peu de chance le prochain taux d'usure vous sera plus favorable . 

L'aide d'un courtier est souvent utile dans ce cas

Passer par une délégation d'assurance pour contourner le probleme du taux d'usure .

C'est la façon la plus simple de faire baisser votre taux  , il faut trouver une assurance emprunteur moins chere que l'assurance groupe de la banque.

 

Facile à dire mais pas toujours si smple dans la pratique notament pour les plus de 50 avec des problèmes de santé. 

Dans ce cas le plus simple est de passer par un organisme de comparaison d'assurance emprunteur . Nous avons mis en place un partenariat avec simulassur

Il ne reste plus qu'a presenter l'assurance à la banque pour qu'elle fasse la démarche, si la banque souhaite finaliser le credit et garder ou gagner le client elle devrait accepter la délégation d'assurance. 

Exemple d'un dossier de prêt travaillé suite à un problème de taux d'usure

Le cas le plus fréquent de ce problème de taux d'usure reste lié à l'âge de l'emprunteur. Voici un tableau avec deux propositions sur une situation réelle , une avec l'assurance de la banque et l'autre avec une délégation d'assurance

Emprunt de 150 000€

Age de l'emprunteur 55 ans

taux du pret 1,5% sur 25 ans

taux d'usure à 2,48 sur 25 ans , ce qui veut dire qu'il faut être en dessous! 

1 ère proposition banque

taux du crédit 1,5 %

Assurance groupe 0,6 %

frais de caution  crédit logement 216 5€

frais de dossier 500 €

Le TAEG  sort à 2,59 % alors que le taux d'usure est à 2,48. Donc le dossier ne passe pas