Courtier en prêts immobiliers , le problème du taux d'usure.

Mise à jour 07 2023

Le taux d'usure

Mon prêt est refusé à cause du taux d'usure

Définition du taux d'usure

Pour faire simple, le taux d'usure , est un taux règlementaire au delà du quel un prêt ( on s'intéresse ici aux prêts immobiliers mais il existe aussi un taux d'usure pour les prêts consommations ) ne peux plus être accordé par les organismes financiers et les banques?

Le taux d'usure est défini en fonction de la moyenne des taux accordés sur une période precedente ( actuellement il est mensuel, mais historiquement il était trimestriel ) , le taux d'usure es donc mis à jour chaque mois. Son but initial étant de protéger le consommateur mais le taux d'usure peut aussi être un obstacle insurmontable à l'acceptation de votre prêt. Notamment pour les plus de 50 ans car comme nous allons le voir le cout de l'assurance rentre dans la composition du taux d'usure.

Quels frais composent dans le taux d'usure ?

Les frais de dossier ;
Les frais payés ou dus à des intermédiaires(frais de courtage et d'agent immobilier)
Les coûts d'assurances (assurance emprunteur)
Les coûts des garanties obligatoires ;
Les frais d'ouverture et de tenue d'un compte
Le coût de l'évaluation du bien immobilier, hors frais d'enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier. »

Quel est le taux d'usure en vigueur ?

Quel est le taux d'usure en vigueur (les taux d'usure pour être plus exact) ?

Vous pouvez le retrouver sur le site de la banque de France

et également sur le groupe Facebook Trucs et Astuces des courtiers en Prêt immobilier

Il existe plusieurs taux en fonction du type de crédit ( immo ou conso) et en fonction de la durée ,

Moins de 10 ans , entre 10 et 20 ans et delà de 20 ans .

Il y a aussi un taux pour les personnes moral , les SCI

Si avez un refus de prêt à cause du taux d'usure, pout trouver une solution il faut déjà connaitre le taux a atteindre.

Comment faire si votre prêt est refusé à cause du taux d'usure ?

Il est essentiel de connaître le taux d'usure en vigueur et de déterminer si vous êtes loin de celui-ci.

Supposons qu'une banque vous accorde un prêt à un taux de 4,8%, mais que le taux d'usure soit fixé à 5%. Dans ce cas, votre demande de prêt sera refusée, car le taux proposé dépasse le taux d'usure.

Vous pourriez penser que la banque pourrait simplement baisser son taux pour remédier à la situation. Cependant, la banque établit son taux en fonction du coût de l'argent au moment où vous demandez le prêt, tandis que le taux d'usure est calculé sur le mois précédent.

Il est important de noter que la banque a également besoin de réaliser des bénéfices. Par conséquent, si une baisse de taux de crédit entraîne une perte financière pour la banque, elle ne pourra pas la mettre en œuvre.

Il suffit parfois d'une augmentation significative des taux sur une courte période pour bloquer l'obtention de votre prêt.

Dans cette situation, la meilleure solution consiste souvent à se pencher sur l'assurance emprunteur en cherchant une délégation d'assurance pour trouver une option moins coûteuse.

Les jeunes emprunteurs peuvent trouver des assurances emprunteur à 0,2% ou même moins. En revanche, passé 50 ans, le taux d'assurance tend à atteindre rapidement 0,6% voire 1%, et avec l'accumulation des autres coûts, on atteint rapidement le taux d'usure.

Les solutions lorsqu'un taux d'usure bloque votre prêt

Quelles solutions lorsqu'un taux d'usure bloque?

Logiquement la solution est dans les frais qui composent le taux.

Il faut généralement, activer tout les leviers c'est à dire:

Retravailler le taux du prêt
Diminuer le coût de l'assurance, soit avec une délégation d'assurance (certaine banque le proposent d'elles même
Diminuer la quotité d'assurance , au lieu d'être assuré à 100 % sur chaque tête, vous pouvez passer à 75 % voir 50 %
Diminuer certaine garantie de l'assurance, avoir avec la banque si certaine garantie peuvent être modifié par exemple la prise en charge en cas d’arrêt de travail . Au lieu d'une prise en charge au bout de 90 jours, la demander à 180 jours.
Augmenter la duré de votre prêt, notamment par rapport au seuil des taux d'usure en fonction de la durée.
Si vous passer par un courtier, faire sortir les frais de courtage du montage .
Essayer de supprimer les frais de dossier de la banque
Voir si il existe une garantie moins chère, le crédit mutuel par exemple peut vous aider sur ce point. Pour les fonctionnaires la CASDEN également est une solution.
autre solution... attendre une hypothétique hausse du taux d'usure car il est réévalué chaque trimestre.

Dernière solution attendre. Assez risqué mais si vous n'avez plus aucune solution, le taux d'usure étant réévalué à chaque mois avec un peu de chance le prochain taux d'usure vous sera plus favorable .

L'aide d'un courtier est souvent utile dans ce cas

Encore une astuce pour contourner le problème du taux d'usure : Le crédit mutuel , leur organisme de caution pourrait ne pas être inclus dans le calcul du taux d'usure, cela me conforte dans mon avis sur le crédit mutuel

solution taux usure

Définiton taux Usu

refus pourquoi

Passer par une délégation d'assurance pour contourner le problème du taux d'usure .

C'est la façon la plus simple de faire baisser votre taux , il faut trouver une assurance emprunteur moins chere que l'assurance groupe de la banque.

Facile à dire mais pas toujours si simple dans la pratique notamment pour les plus de 50 avec des problèmes de santé.

Dans ce cas le plus simple est de passer par un organisme de comparaison d'assurance emprunteur .

Nous avons mis en place un partenariat avec plusieurs assureurs dont L'assurance emprunteur SAFI sur le site assurance-emprunteur-loi-lemoine.com

Il ne reste plus qu'a présenter l'assurance à la banque pour qu'elle fasse la démarche, si la banque souhaite finaliser le credit et garder ou gagner le client elle devrait accepter la délégation d'assurance.

Exemple d'un dossier de prêt retravaillé suite à un problème de taux d'usure

Le cas le plus fréquent de ce problème de taux d'usure reste lié à l'âge de l'emprunteur. Voici un tableau avec deux propositions sur une situation réelle , une avec l'assurance de la banque et l'autre avec une délégation d'assurance

Emprunt de 150 000€

Age de l'emprunteur 55 ans

taux du pret 4,5% sur 25 ans

taux d'usure à 5.0% sur 25 ans , ce qui veut dire qu'il faut être en dessous!

1 ère proposition banque

taux du crédit 1,5 %

Assurance groupe 0,6 %

frais de caution crédit logement 216 5€

frais de dossier 500 €

Le TAEG sort à 2,59 % alors que le taux d'usure est à 2,48. Donc le dossier ne passe pas

2 eme proposition banque

taux du crédit 1,5 %

Assurance groupe 0,4 %

frais de caution crédit logement 216 5€

frais de dossier 500 €

Le TAEG sort à 2,39 % alors que le taux d'usure est à 2,48. Donc le dossier passe l'obstacle du taux d'usure !

Contourner le taux d'usure par les assurances emprunteurs : Votre devis assurance emprunteur

La solution la plus simple pour contourner un refus à cause du taux d'usure est de demander ou "imposer" car la loi le permet à la banque de prendre une assurance extérieur à celle de la banque. Le cout total étant très souvent moins cher, cela permet de diminuer le cout total de votre pret notamment le taeg, et donc espérer passer sous le fameux taux d'usure. Pour cela le plus simple dans un premier et d'utiliser un simulateur pour obtenir vos devis d'assurance emprunteur.