1- SCPI ? Définition de ce produit de diversification de patrimoine
La SCPI est également connue sous le terme de "Pierre-papier"
Comme beaucoup de conseiller en patrimoine, je suis assez friand des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) , ce placement est un des seuls qui puisse se faire à crédit, on peut donc bénéficier d'un effet de levier et surtout il est très adapté aux investisseurs mais qui pour une raison de sécurité ou de budget ne veulent pas investir directement dans la pierre.
Je m'explique : Une SCPI est une société de gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Vous pouvez souscrire à des parts de SCPI afin d'acquérir via la SCPI des parts d'immeubles.
A ce titre vous recevrez une part des revenus locatifs, mais votre capital sera aussi soumis à la variation de la valeur de la par de SCPI. Si la SCPI prend de la valeur, votre capital lui aussi sera augmenté.
Les avantages des SCPI:
- Vous n'avez pas a gérer les locataires, la SCPI le fait pour vous.
- Vous pouvez investir dans des bâtiments prestigieux, ou dits "écologiquement responsables"
- Pas besoin d'un capital important, certaines parts sont aux alentours de 100€
- Pas besoin d'épargne existante car il est possible de financer ses parts de SCPI à crédit
- La SCPI à crédit permet de déduire les intérêts d’emprunt.
- Les différents type de SCPI
On va distinguer couramment deux types de SCPI, Les SCPI d'entreprise, également appelées SCPI de rendement et les SCPI d'habitation ou SCPI fiscales
Les SCPI d'entreprise dits de rendement sont destinés à un patrimoine à usage type bureaux, boutiques ou entrepôts. Les rendements y sont potentiellement supérieurs à ceux de l'immobilier d'habitation des particuliers. L'objectif étant d'afficher un rendement important annuel.
Les SCPI d'habitation ou SCPI fiscales sont elles en majorité composées d'immeubles d'habitations. Elles peuvent s'inscrire dans des dispositif fiscaux comme les SCPI DENORMANDIE. Le principe reste le même mais les rendements sont normalement un peu moins élevé
A noter : Acheter des parts de SCPI est une stratégie long terme, il y a des frais sur ce type d'opération que vous pouvez comparer/ assimiler aux frais de notaire, donc prévoir une durée de détention importante ( 10 ans minimum pour laisse le temps d'amortir tous les frais et de valoriser le capital) même si la vente des parts peut être demandé avant
Financer par un Prêt ses parts de SCPI à l'aide d'un courtier
Au même tire que le choix des SPCI peut être fait seul, ou à l'aide d'un conseiller en patrimoine,
Vous pouvez chercher le financement des SPCI par à l'aide d'un courtier ou par vous même
Les montants inferieur à 30 000€ se financeront plutôt par un crédit conso, l'idée étant de solliciter votre banque et de comparer la proposition de la banque avec celle que notre équipe vous fera.
Pour les montants supérieurs à 30 000€, il faut tenter de les financer en prêt immobilier,
les taux sont traditionnellement plus faible mais il y a plus de frais annexes ( frais de dossiers et frais de garantie) et plus de demandes de justificatifs également.
Il faut ensuite distinguer le financement par un prêt amortissable ( le classique que nous connaissons tous, celui de l'exemple en bas de page) ou par un prêt Infine
Le prêt amortissable
Le prêt amortissable permet de financer une grande partie de l'acquisition des parts avec un faible investissement mensuel, les revenus procurés par la SCPI permettant de rembourser partiellement ou même totalement l'emprunt.
Le prêt in fine
Dans un prêt in fine, le remboursement du capital, dans sa totalité, se fait à la fin de l'emprunt. Les intérêts peuvent être payés mensuellement ou se cumuler et être payé également à la fin de l'emprunt ( attention car les intérêts se cumulent et génèrent eux même d'autres intérêts a rembourser..)
Ce montage avec un pret infine peut être intéressant pour ne rien rembourser au presque pendant la durée de l'investissement mais votre gain sera finalement plus faible et le risque existe toujours que votre capital n'augmente pas assez pour couvrir le crédit .
Un courtier en crédit vous permettra d'optimiser votre placement et de rechercher le meilleur financement
EXEMPLE CONCRET d'un achat de SCPI à l'aide d'un crédit
L'achat à crédit de SCPI.
A titre de simulation
Exemple pour 100 000€ de SCPI
Performance retenu : 5%
Financement par 50 000€ de crédit à 2% sur 20 ans,
soit environ 80€ d’intérêt par mois (dégressif)
+ 50 000€ d'apport personnel.
Capital investi en tenant compte de 8 % de frais 92 0000€
Soit 383€ de revenu estimé par mois .
Donc la fiscalité sera calculé sur 383 -80 ( les intérêts du crédit étant déductible ) soit 303€ revenu locatif au titre des revenus foncier .
Mensualité du prêt (hors assurance ) 253€ . Balance positive de 130€ / mois Revenu de loyer estimé à 20 ans = 130*12*20 = 31 200 + 92 000 de part de scpi soit 123 200€ de capital au bout de 20 ans
En comparaison avec 50 000 de SCPI sans financement ( en partant de l'hypothèse que c'est le capital disponible pour l'investissement)
Performance retenu : 5%
Capital investi en tenant compte de 8 % de frais 46 0000€ Soit 191€ de revenu estimé par mois
Mais fiscalité sur 191€ de revenu foncier.
Revenu de loyer estimé à 20 ans = 191*12*20 = 45 840 €
Plus 46 000€ de part de scpi
Soit 91 840 € au bout de 20 ans Ceci ne reste qu'une simulation dans le but de montrer l’intérêt de financer les SCPI à crédits . Pour ce type d'opération il est préférable de vous faire accompagner par un conseiller en patrimoine et un courtier .
Benjamin JOLY, rédacteur web du site leconomizeur.com , administrateur du groupe Facebook https://www.facebook.com/groups/courtiercredit et bien sur MIOBSP pour le financement de vos projets